1주택을 오래 보유하면 양도세 장기보유특별공제로 세금을 크게 줄일 수 있다고 알고 계신가요? 2026년 세제개편안으로 이 공제가 ‘보유’가 아니라 ‘거주’ 중심으로 바뀌는데요. 10년을 보유해도 실제로 살지 않으면 공제가 어떻게 달라지는지 계산 예시로 살펴보겠습니다.

먼저 핵심만 3줄로

• 양도세 장기보유특별공제가 2028년부터 거주기간 중심으로 바뀝니다.
• 2029년부터는 보유공제가 사라지고 거주 연 8%, 최대 80%만 남습니다.
• 종부세도 ‘주택 수’가 아니라 ‘주택가액’ 기준으로 개편되고, 실거주 1주택 공제는 14억원으로 오릅니다.

양도세 장기보유특별공제, 뭐가 바뀌나요?

장기보유특별공제란 집을 오래 보유·거주한 1주택자의 양도차익에서 일정 비율을 빼주는 제도입니다. 지금은 1세대 1주택자의 경우 보유기간에 연 4%(최대 40%), 거주기간에 연 4%(최대 40%)를 각각 적용합니다. 두 개를 합치면 최대 80%까지 공제받습니다.

2026년 세제개편안의 방향은 분명합니다. 실제로 사는 사람만 두텁게 공제해주고, 보유만 한 사람의 혜택은 줄이는 것입니다. 그래서 보유공제 비중을 낮추고 거주공제 비중을 높입니다.

보유공제는 사라지고 거주공제 8%로

아래 내용은 정부가 발표한 세제개편안 기준으로, 아직 국회 입법 절차가 남은 논의·추진 단계입니다. 2027년까지는 현행 공제가 그대로 유지되고, 확정된 내용이 아닌 개편안임을 감안해 보시기 바랍니다.

단계적으로 바뀝니다. 2027년까지는 현행이 유지됩니다. 2028년부터 보유와 거주의 공제율이 달라지고, 2029년부터는 보유공제가 아예 폐지됩니다.

즉 2029년부터 10년을 채워 최대 80% 공제를 받으려면, 10년을 보유한 것이 아니라 10년을 거주해야 합니다. 오래 보유만 하고 세를 준 집은 공제가 남지 않습니다. 여기에 장기거주 공제한도가 2028년 20억원으로 신설되고 2029년 10억원으로 축소돼, 초고가 주택의 공제 규모도 제한됩니다.

실거주와 비거주, 양도세가 얼마나 차이 나나요?

숫자로 보겠습니다. 10년간 보유했지만 한 번도 거주하지 않은 1주택자가 양도차익 10억원에 집을 판다고 가정합니다.

현행(2027년 이전) 비거주자의 계산 과정입니다.

• 보유공제 40% 적용 → 공제액 = 10억원 × 40% = 4억원
• 양도소득 = 10억원 − 4억원 = 6억원
• 기본공제 250만원 차감 → 과세표준 약 5억9,750만원
• 세율 42% 적용(누진공제 3,594만원) → 5억9,750만원 × 42% − 3,594만원 = 약 2억1,501만원

개편 후(2029년~) 비거주자는 보유공제가 폐지돼 거주 0년이면 공제가 0원입니다.

• 장기보유특별공제 = 0원
• 양도소득 = 10억원
• 기본공제 250만원 차감 → 과세표준 약 9억9,750만원
• 세율 42% 적용(누진공제 3,594만원) → 9억9,750만원 × 42% − 3,594만원 = 약 3억8,301만원

같은 집, 같은 양도차익인데 양도세가 약 2억1,501만원에서 약 3억8,301만원으로 1억6,800만원 늘어납니다. 여기에 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다. 반대로 10년을 실제로 거주한 사람은 거주공제 80%가 그대로 유지돼 세 부담이 거의 변하지 않습니다. 살았느냐 안 살았느냐가 세금을 가르는 셈입니다.

종부세도 ‘주택 수’ 대신 ‘가액’으로

이번 개편은 종합부동산세도 함께 바꿉니다. 지금은 몇 채를 가졌느냐로 세율이 갈렸지만, 앞으로는 보유한 주택가액의 합계로 과세합니다. 실거주 1주택자의 기본공제는 공시가격 12억원에서 14억원으로 오르고, 집을 두고도 살지 않는 1주택자는 9억원으로 낮아집니다.

세율표는 2028년부터 주택 수와 관계없이 과세표준 기준으로 단일화됩니다.

과세표준을 정할 때 곱하는 공정시장가액비율도 1주택자 기준 60%에서 70%로 오릅니다. 예를 들어 공시가격 20억원짜리 집을 비거주로 보유한 1주택자라면, 기본공제 9억원을 빼면 11억원이 남고, 여기에 70%를 곱해 과세표준 7억7,000만원이 나오는 식입니다. 정부 발표 기준으로 시가 30억원(공시가 20억원) 주택은 실거주자 종부세가 연 76만원인 반면, 비거주자는 424만7,000원으로 약 5.6배 차이가 납니다.

실거주로 인정되는 예외도 있습니다

여기서 오해하기 쉬운 부분이 있습니다. 거주공제 중심으로 바뀐다고 해서 잠깐이라도 집을 비우면 무조건 공제가 사라지는 것은 아닙니다. 원칙은 실거주지만, 불가피한 사유는 거주기간으로 인정해줍니다.

• 취학, 근무상 형편, 질병 요양, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 못 산 기간은 최대 3년까지 거주로 인정
• 재개발·재건축 사업 기간은 절반 정도를 거주기간으로 계산

단, 이 예외는 조건을 인정받아야 적용됩니다. 단순히 “투자 목적이라 세를 줬다”는 비거주는 인정되지 않습니다. 본인 상황이 예외에 해당하는지 미리 확인해두는 것이 중요합니다. 자세한 요건은 국세청 공식 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.

상황별로 정리하면

내가 어디에 속하는지 먼저 확인해야 합니다.

• 실거주 1주택자라면 크게 걱정하지 않아도 됩니다. 거주공제 80%가 유지되고 종부세 공제도 14억원으로 늘어납니다.
• 보유만 하고 세를 준 1주택자라면 매도 시점을 따져봐야 합니다. 2027년까지 현행 공제가 유지되므로, 매도 계획이 있다면 시점별 세 부담을 비교해볼 필요가 있습니다.
• 초고가·다주택 보유자라면 공제한도 신설과 세율 단일화로 부담이 커집니다.

양도세는 사례마다 세액 차이가 크므로, 실제 매도 전에 홈택스 자동계산으로 본인 세액을 확인하는 것이 안전합니다. 종부세 예상액도 홈택스 간이세액계산에서 미리 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문(FAQ)

2027년에 집을 팔면 바뀐 공제가 적용되나요?

아닙니다. 2027년까지는 현행 공제가 그대로 유지됩니다. 2028년부터 보유·거주 공제율이 달라지고, 2029년부터 거주 중심으로 일원화됩니다.

직장 때문에 이사해서 못 살았는데 공제를 못 받나요?

불가피한 사유는 인정됩니다. 취학, 근무, 질병, 부모 봉양 등으로 못 산 기간은 최대 3년까지 거주기간으로 인정받을 수 있습니다. 다만 사유를 입증해야 합니다.

종부세는 언제부터 바뀌나요?

2027년부터 2028년까지 단계적으로 개편됩니다. 세율 단일화는 2028년부터 적용되고, 공정시장가액비율은 내년부터 70%로 오릅니다.

정리하며

매도 계획이 있다면 본인이 실거주자인지 비거주자인지부터 확인하시기 바랍니다. 같은 집이라도 실제로 살았느냐에 따라 양도세와 종부세 부담이 크게 갈립니다. 시행 시점과 예외 요건, 본인의 예상 세액을 미리 확인해두시기 바랍니다.